1) L’ancien : légère hausse, mais davantage de négociation

• En Savoie (73), l’appartement ancien affiche 3 810 €/m² (+1,1%) pour 5 045 ventes : c’est le segment le plus fluide, parce que beaucoup d’acquéreurs se reportent sur l’ancien quand le neuf se raréfie et que le crédit reste exigeant.

• En Haute-Savoie (74), l’ancien est à 4 340 €/m² (+1,6%) pour 8 467 ventes, porté par les zones tendues, notamment autour d’Annecy et du bassin frontalier.

Traduction concrète : les biens “propres”, bien situés et bien notés énergétiquement se vendent vite ; les autres se vendent… mais au prix d’une discussion technique (audit, travaux, copropriété, calendrier).

2) Le neuf : segment sous tension, ajustements plus visibles
Le neuf encaisse le cumul coûts de construction + foncier + normes, avec des acquéreurs plus contraints au financement.

• En 73, le neuf recule à 4 970 €/m² (-4,6%) (958 ventes) : on voit davantage de pression commerciale, de remises et d’arbitrages sur les surfaces.

• En 74, le neuf est quasi stable à 5 110 €/m² (-0,7%) (2 011 ventes) : l’offre reste contrainte, donc la baisse est limitée, même si les volumes restent freinés.

3) Les maisons anciennes : recherchées, mais la demande se “nettoie”
La maison ancienne reste un objet de désir (espace, extérieur), mais la demande se concentre sur les biens sans travaux lourds.

• 73 : 310 000 € (+1,6%) pour 2 275 ventes.

• 74 : 459 700 € (+1,0%) pour 3 770 ventes, niveau élevé tiré par les secteurs les plus tendus.

4) Le foncier : dynamique opposée entre 73 et 74
Ici, la contrainte est structurelle (urbanisme, environnement, rareté).

• En 73, le terrain monte : 101 000 € (+3,9%), volumes faibles (336 ventes) — hausse davantage liée à la rareté et aux bons emplacements qu’à un “boom”.

• En 74, le terrain baisse : 190 000 € (-2,8%) (591 ventes) — signe d’un marché plus “sélectionné”, avec arbitrages de surface et négociation.

5) 73 vs 74 : l’écart reste massif

• À l’échelle départementale, la Haute-Savoie demeure structurellement plus chère : +14% sur les appartements anciens, +48% sur les maisons anciennes, +88% sur le prix médian des terrains.

• Marché « sélectif » : la qualité (DPE/travaux) et la solvabilité font le prix.Concrètement, DPE, coût des travaux et capacité d’emprunt deviennent déterminants : les biens performants se vendent vite, les autres doivent être re-pricés.

Indicateurs (prix indicateur : €/m² pour les appartements ; prix médian pour maisons/terrains)

Figure 1 – Variations annuelles par segment (73 vs 74).

Conjoncture actuelle (01/11/2024–31/10/2025)

A. Savoie (73) – Lecture du marché

Le marché savoyard est dual : bassins urbains (arbitrage budget/crédit) et zones touristiques (demande de petites surfaces). En 2025, l’ancien tient ; le neuf ajuste davantage.


Figure 2 – Appartements : prix médians au m² (ancien vs neuf).
Typologie ventes (ancien) : studios 24,3% – 2p 27,1% – 3p 26,5% – 4p 16,5% – 5p+ 5,7%.

B. Haute-Savoie (74) – Lecture du marché

Haute-Savoie : demande locale (Annecy) + frontalière (Genevois) = niveaux de prix mieux tenus. Le foncier reste la contrainte numéro 1.



Figure 3 – Maisons : prix médians (ancien vs neuf).
Typologie ventes (ancien) : studios 14,8% – 2p 29,6% – 3p 32,1% – 4p 17,6% – 5p+ 5,8%.
 

C. Lecture croisée 73 / 74 – points de vigilance

Le marché reste résilient, mais il trie : la qualité énergétique, l’état de la copropriété et la solvabilité font la différence. La Haute-Savoie est structurellement plus chère ; la Savoie garde une vraie profondeur touristique.

Figures 4-5 – Terrains (prix médian & €/m²) et typologie des ventes d’appartements anciens.

• Neuf : reprise lente (coût, financement).

La reprise dépendra de la baisse effective des taux et de la capacité des opérateurs à relancer des opérations (permis, précommercialisation), ce qui prend du temps.

• Foncier : contrainte durable, surtout en 74.

En 74 surtout, la pression démographique rencontre un foncier structurellement limité : la tension alimente la densification et le report sur la rénovation.

• Ancien : stabilité globale, mais fortes décotes sur biens énergivores.

Les biens énergivores (F/G) subissent des décotes et des discussions sur les travaux ; à l’inverse, les logements sobres en énergie gardent une prime.

Le marché 2025 ne s’effondre pas : il se rationalise. En 2026, la tendance la plus probable est une remontée graduelle des volumes si le crédit se détend, mais une formation des prix au cas par cas, où l’énergie, les travaux et la sécurité du montage pèseront plus que jamais.

Et les Prévisions 2026 ?  .
Le Scénario central sera une amélioration graduelle du crédit ⇒ laquelle aura pour conséquence une reprise modérée des volumes ; les seront prix globalement stables, avec des  écarts marqués selon localisation et la  qualité ( enfonction des DPE / et travaux).

Hypothèses  plausibles :

• taux en léger reflux 
  Un reflux même modéré améliore la solvabilité, mais ne rétablit pas les niveaux d’avant 2022 : l’effet se verra d’abord sur les volumes, puis sur les prix.

• offre neuve/foncière limitée  
  Avec une offre contrainte, la baisse des prix a des planchers : la rareté encadre la reprise et entretient des écarts entre micro-marchés.

• marché plus technique (DPE, copro, travaux). 
  DPE/audit, copropriété (PPT), travaux et assurances : le temps d’instruction des dossiers augmente et la négociation devient plus « technique ».

Une prospective des prix en 2026 :

Schéma – Moteurs 2026 (crédit, offre, qualité énergétique).

Conclusion : 2026 devrait être une année de normalisation plutôt que de rattrapage. Les volumes remonteront si le crédit s’assouplit, mais les prix resteront encadrés par l’offre rare et la qualité énergétique ; la lecture se fera bien davantage « dossier par dossier ».


A propos de l'auteur:
Me  Ludovic VULLIERMET - NOTAIRE – Officier Public et Ministériel.

*Chargé de Cours et d’ Enseignements   des  UNIVERSITES  DE SAVOIE - MONT BLANC, GRENOBLE – ALPES  et  JEAN MOULIN LYON III.
UFR   POLYTECH  et  UFR  FACULTE DE  DROIT / COLLEGE  DU  DROIT .
- Droit de l’Urbanisme (Droit Public)  et  Droit  de  la construction (Droit Privé)  / Aménagement du Territoire .
- Droit des Collectivités Locales / Droit Immobilier des Collectivités Locales.

*Chargé de Cours et d’ Enseignements   du GROUPE INSEEC U   (Institut des Hautes Etudes Economiques et Commerciales)  INSEEC MSC & MBA et du GROUPE ECORIS (L’école de l’Entreprise)
- Gestion de  Patrimoines  et Droit des Personnes  (Droit des Successions et Droit des Régimes matrimoniaux) .
- Fiscalité Immobilière  et Marchés Immobiliers.